مستاجرها بخوانند: از حق و حقوق قانونی خود مطلع باشید!

بازگشت ودیعه مستأجر به یکی از بحث‌برانگیزترین مسائل روابط موجر و مستأجر تبدیل شده است؛ موضوعی که اگرچه در قوانین صراحت دارد، اما در عمل با چالش‌های زیادی همراه است. این گزارش، به زبان ساده توضیح می‌دهد مستأجران طبق قانون چه حقوقی در برابر تخلیه بدون دریافت ودیعه دارند و موجران در چه شرایطی می‌توانند ادعای خسارت یا بدهی کنند.

مجید قاسم کردی کارشناس ارشد حقوق خصوصی و فعال مدنی در یادداشتی که در اختیار پایگاه خبری تحلیلی اندیشه معاصر قرار داد نوشت:

در روابط استیجاری، یکی از پرتکرارترین پرسش‌های مستأجران این است که آیا می‌توانند تا زمان بازگرداندن کامل مبلغ ودیعه از تخلیه ملک خودداری کنند یا نه؟ این پرسش به‌ظاهر ساده، اما از منظر حقوقی، پاسخ روشنی دارد که در آیین‌نامه‌ها و رویه اجرای احکام نیز بازتاب یافته است.

بر اساس اصول مسلم حقوقی و مطابق با رویه عملی دوایر اجرای احکام مدنی، بازگرداندن ملک به موجر منوط به بازپرداخت مبلغ ودیعه یا سپردن آن به دایره اجراست. به بیان روشن‌تر، اگر موجر مبلغی را به‌عنوان رهن (ودیعه) از مستأجر دریافت کرده باشد، مستأجر حق دارد تا پیش از دریافت آن وجه یا ارائه تضمین رسمی بابت آن، از تخلیه و تحویل ملک خودداری کند.

 وظیفه اجرای حکم در حمایت از حقوق مستأجر

دوایر اجرا، در مقام اجرای حکم تخلیه، مجاز نیستند تا مادامی‌که تکلیف ودیعه روشن نشده، حکم را به‌طور کامل اجرا و ملک را تخلیه کنند. به‌ویژه در مواردی که مستأجر، حکم تخلیه را پذیرفته اما اعلام کرده تنها در صورت پرداخت ودیعه، ملک را تحویل خواهد داد.

 اگر موجر مدعی خسارت باشد، چه باید کرد؟

در بسیاری از پرونده‌ها، موجر ممکن است مدعی شود که مستأجر در طول مدت اجاره، به ملک خسارتی وارد کرده یا اجاره‌بها را پرداخت نکرده، یا حتی بدهی‌هایی بابت قبوض خدماتی نظیر آب، برق، گاز و تلفن دارد. در این‌گونه موارد، صرف طرح ادعا از سوی موجر کفایت نمی‌کند و قانونگذار برای پیشگیری از تضییع حقوق مستأجر، موجر را مکلف کرده که:

۱. ادعای خود را از طریق ارائه دادخواست به شورای حل اختلاف یا دادگاه صالح مطرح کند؛
۲. و گواهی رسمی تسلیم دادخواست را به دایره اجرای احکام تسلیم نماید.

تا پیش از انجام این دو مرحله، دایره اجرا نمی‌تواند از پرداخت مبلغ ودیعه به مستأجر جلوگیری کند.

اجرای مشروط و حفظ حقوق طرفین

در صورتی که موجر گواهی تسلیم دادخواست را ارائه دهد و مشخص کند که در خصوص بخشی از مبلغ ودیعه، ادعای خسارت یا مطالبه اجرت‌المثل دارد، دایره اجرا آن میزان از ودیعه را تا تعیین تکلیف نهایی در دادگاه متوقف می‌کند. پس از صدور رأی دادگاه و مشخص شدن میزان خسارات یا بدهی‌ها، مقدار مورد حکم از ودیعه کسر شده و مابقی آن به مستأجر پرداخت می‌گردد.

در نگاه قانون، ودیعه صرفاً یک مبلغ تضمینی نیست، بلکه حقی محفوظ برای مستأجر است. بر این اساس، مستأجر می‌تواند تخلیه ملک را تا زمان دریافت کامل ودیعه یا تضمین رسمی آن به تأخیر اندازد. از سوی دیگر، اگر موجر مدعی خسارت یا بدهی باشد، باید از مسیر قانونی و رسمی طرح دعوا و ارائه گواهی اقدام کند، نه با فشار یا اعمال نفوذ، چراکه حقوق در روابط استیجاری باید با ترازوی عدالت، نه تمایل یک‌سویه طرفین، سنجیده شود.