بهترین راه برای خرید قسطی مسکن | چگونه برای خرید خانه وام بگیریم؟
در ایران انواع مختلفی از وام‌های مسکن وجود دارد که توسط بانک‌ها، به‌ویژه بانک مسکن و گاهی سایر مؤسسات مالی ارائه می‌شوند.
این وام‌ها بسته به هدف (خرید، ساخت، تعمیر یا ودیعه)، شرایط متقاضی (انفرادی، زوجین، جوانان، بازنشستگان و…) و روش دریافت (با سپرده‌گذاری یا خرید اوراق) متفاوت هستند. در ادامه به برخی از مهم‌ترین انواع وام مسکن در ایران اشاره می‌کنیم.
وام مسکن یکم (خانه‌اولی‌ها)
مخصوص افرادی است که تاکنون از تسهیلات مسکن استفاده نکرده‌اند.
نیازمند سپرده‌گذاری به‌مدت حداقل یک‌سال (معمولا نصف مبلغ وام) سقف وام در تهران برای هرفرد ۸۰ میلیون و برای زوجین ۱۶۰میلیون تومان (به‌روز شده تا ۲۸۰ و ۴۸۰میلیون با احتساب وام جعاله) نرخ سود پایین‌تر (حدود ۸ درصد) و بازپرداخت تا ۱۲ سال
نرخ سود: ۸درصد (در مناطق شهری عادی) و ۶درصد (در بافت فرسوده)
توضیح: این وام از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم تأمین می‌شود و به‌دلیل ماهیت حمایتی، نرخ سود پایین‌تری دارد.
مدت بازپرداخت: تا ۱۲ سال
وام مسکن جوانان
برای جوانان طراحی شده و نیازمند سپرده‌گذاری طولانی‌مدت (۵ تا ۱۵سال) با مبالغ ماهانه مشخص (مثلا ۲۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان)، مبلغ وام بسته به‌مدت سپرده‌گذاری متغیر است و در نهایت به‌عنوان وام کم‌سود ارائه می‌شود.
نرخ سود: حدود ۹ درصد (بعد از دوره سپرده‌گذاری)
توضیح: در طول دوره سپرده‌گذاری (۵ تا ۱۵ سال) سود سپرده به شما تعلق می‌گیرد (مثلا ۲ درصد) و پس از دریافت وام، نرخ سود وام اعمال می‌شود.
مدت بازپرداخت: تا ۲۰ سال (بسته به شرایط)
وام ودیعه مسکن
برای کمک به مستأجران جهت تأمین ودیعه اجاره. مبلغ آن در سال ۱۴۰۳ برای تهران ۲۰۰میلیون و شهرهای بزرگ ۱۵۰میلیون تومان و سایر مناطق کمتر است. نرخ سود ۲۳درصد و بازپرداخت ۵ساله دارد.
وام مسکن زوجین
مشابه وام مسکن یکم یا اوراق، اما با سقف بالاتر برای زوج‌ها (تا ۴۸۰میلیون تومان در تهران با احتساب جعاله) شرایط آن به نوع وام (سپرده‌گذاری یا اوراق) بستگی دارد.
وام خرید مسکن از محل اوراق ممتاز
متقاضیان با خرید اوراق ممتاز از بازار بورس (فرابورس) می‌توانند وام دریافت کنند. سقف این وام برای افراد انفرادی و زوجین متفاوت است (مثلا در تهران تا ۲۰۰میلیون تومان برای هر فرد و ۴۰۰میلیون تومان برای زوجین در سال ۱۴۰۳). نرخ سود معمولا حدود ۱۷.۵ تا ۱۸درصد و بازپرداخت تا ۱۲سال است. مزیت: نیازی به انتظار طولانی برای دریافت وام نیست.
نرخ سود: معمولا ۱۷.۵ تا ۱۸درصد
توضیح: این وام از طریق خرید اوراق ممتاز در بازار سرمایه تأمین می‌شود و نرخ سود آن به شرایط بازار و سیاست‌های بانک مسکن بستگی دارد.
مدت بازپرداخت: تا ۱۲ سال
وام جعاله (تعمیرات مسکن)
برای تعمیر یا بازسازی خانه ارائه می‌شود. سقف آن معمولا تا ۸۰ میلیون تومان است (در سال ۱۴۰۳) با بازپرداخت ۵ساله و نرخ سود حدود ۱۸ درصد. گاهی همراه با وام خرید مسکن اعطا می‌شود. وام مسکن روستایی. برای ساکنان روستاها یا شهرهای کوچک (زیر ۲۵ هزار نفر جمعیت). سقف آن در سال‌های اخیر تا ۲۰۰میلیون تومان افزایش یافته با نرخ سود پایین (حدود ۵ درصد). اغلب پس از بلایای طبیعی مثل زلزله یا سیل نیز اعطا می‌شود. وام مسکن بازنشستگان. برای بازنشستگان با سقف حدود ۵۰میلیون تومان در تهران و ۴۰میلیون تومان در سایر شهرها.
نرخ سود و شرایط بازپرداخت متفاوت است. وام ساخت مسکن. برای افرادی که قصد ساخت خانه دارند، با پرداخت مرحله‌ای براساس پیشرفت پروژه. مبلغ آن بسته به منطقه (تهران، مراکز استان‌ها یا مناطق محروم) متفاوت است. مثلا ۷۰ تا ۱۱۰میلیون تومان در تهران.
نرخ سود: ۱۸ درصد
سقف وام: ۸۰ میلیون تومان
مدت بازپرداخت: ۵ سال
شرایط: معمولا با وام‌های دیگر (مثل یکم یا اوراق) ترکیب می‌شود.
مزایا: سقف وام را افزایش می‌دهد.
معایب: به‌تنهایی کافی نیست؛ سود بالا و مدت کوتاه.
مناسب برای خانه‌اولی‌هایی که وام اصلی را گرفته‌اند و نیاز به مبلغ اضافی دارند.
تعداد دقیق انواع وام‌ها
به‌دلیل طرح‌های متنوع بانک‌ها (مثل بانک ملی، سامان و…) و تغییرات سالانه، نمی‌توان عدد دقیقی گفت، اما حداقل ۹نوع اصلی ذکر شده وجود دارد. تغییرات زمانی: مبالغ و شرایط این وام‌ها هر سال ممکن است تغییر کند مثلا افزایش سقف یا نرخ سود.
بانک‌های ارائه‌دهنده: بانک مسکن مرجع اصلی است، اما بانک‌های دیگر مثل ملی، سامان و ملت نیز تسهیلات مشابهی دارند. نرخ سود یا بهره وام‌های مسکن در ایران بسته به نوع وام، منبع تأمین مالی (سپرده‌گذاری، اوراق یا طرح‌های دولتی) و سیاست‌های بانک مرکزی و دولت در هر سال متفاوت است.
کدام وام برای خانه‌اولی‌ها مناسب‌تر است؟
اگر می‌توانید صبر کنید و پس‌انداز دارید وام مسکن یکم بهترین انتخاب است.
دلیل: سود پایین (۸ درصد)، هزینه کل کمتر و طراحی خاص برای خانه‌اولی‌ها
پیشنهاد: زوجین در تهران با ۲۴۰میلیون تومان وام (۱۶۰ + ۸۰ جعاله) شروع کنند.
اگر نیاز فوری دارید:
وام اوراق ممتاز مناسب‌تر است.
دلیل: سریع و با سقف بالاتر، ولی هزینه سود و اوراق زیاد است.
پیشنهاد: زوجین تا ۴۸۰میلیون بگیرند، اگر درآمد بالایی دارند.
اگر جوان هستید و دید بلندمدت دارید:
وام مسکن جوانان عالی است.
دلیل: سود پایین (۹درصد) و اقساط سبک در ۲۰سال.
پیشنهاد: از حالا سپرده‌گذاری را شروع کنید.
نکات مهم:
قیمت مسکن: در شهرهای بزرگ مثل تهران، حتی وام ۴۸۰میلیونی هم بخشی از هزینه خانه را پوشش می‌دهد؛ پس پس‌انداز شخصی ضروری است.
درآمد: اقساط وام اوراق (مثلا ۸میلیون تومان برای زوجین) برای همه قابل پرداخت نیست.
بافت فرسوده: اگر خانه در این مناطق بخرید، سود وام یکم ۶درصد می‌شود که به‌صرفه‌تر است.
توصیه نهایی:
برای اکثر خانه‌اولی‌ها، وام مسکن یکم به‌دلیل سود پایین و شرایط مناسب، ایده‌آل است؛ به شرطی که بتوانید یک سال صبر کنید. اگر عجله دارید، وام اوراق جایگزین خوبی است، ولی هزینه بیشتری دارد.
