قولنامهها بیاعتبار میشوند! / ثبت رسمی در سامانه اجباری شد
قوانین جدید معاملات ملکی بهطور جدی وارد فاز اجرا شده و حالا مسیر خرید و فروش ملک در کشور دستخوش تغییرات اساسی شده است. بر اساس اعلام رسمی سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، از این پس انجام هرگونه معامله برای املاکی که دارای سند حدنگار (تکبرگ سبزرنگ) هستند، فقط از طریق سامانههای رسمی امکانپذیر خواهد بود.
اعظم قویدل با اشاره به اصلاحات صورتگرفته در «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» تأکید کرد که این قانون، ساختار سنتی معاملات ملکی را بهطور کامل تغییر داده و ثبت رسمی در بسترهای الکترونیکی را به یک الزام قانونی تبدیل کرده است.
بر اساس توضیحات ارائهشده، املاکی که سند تکبرگ سبزرنگ آنها پس از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده، مشمول قوانین جدید هستند. طبق تبصره ۴ ماده ۱ این قانون، تمامی معاملات مربوط به این املاک باید صرفاً از طریق سازوکارهای تعیینشده انجام شود و دیگر امکان انجام معاملات غیررسمی برای آنها وجود ندارد.
در همین راستا، چهار مسیر قانونی برای انجام معاملات این نوع املاک تعریف شده است. در روش اول، اگر طرفین به مشاور املاک مراجعه کنند، پیشنویس قرارداد توسط مشاور در سامانه ثبت میشود و خریدار و فروشنده باید حداکثر ظرف ۵ روز به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. در صورت عدم حضور هر یک از طرفین، این پیشنویس بهصورت خودکار حذف شده و هیچ اعتبار حقوقی نخواهد داشت. نکته مهم اینجاست که در این مرحله، هرگونه تبادل پول یا اسناد کاملاً ممنوع است.
در روش دوم، قراردادهای استاندارد و یکسان که مورد تأیید قوه قضاییه هستند، توسط مشاور املاک در سامانه ثبت میشوند و طرفین برای تکمیل فرآیند باید به دفترخانه مراجعه کنند.
روش سوم به طرفین اجازه میدهد که بدون واسطه و بهصورت مستقیم در سامانه ثبتنام کرده و قرارداد را ثبت کنند. در این حالت، آنها حداکثر سه ماه فرصت دارند تا برای نهاییسازی معامله به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
در روش چهارم نیز سادهترین مسیر در نظر گرفته شده؛ طرفین میتوانند مستقیماً به دفترخانه مراجعه کرده و اقدام به تنظیم سند رسمی یا قراردادهایی مانند تعهد به بیع کنند.
اما مهمترین بخش این قانون، هشدار جدی درباره بیاعتباری معاملات سنتی است. بر اساس اعلام رسمی، انجام معامله با قولنامههای دستی، سهبرگی یا حتی تایپی برای املاک دارای سند سبزرنگ، در صورت بروز اختلاف، در مراجع قضایی قابل رسیدگی نخواهد بود و عملاً هیچ پشتوانه قانونی ندارد.
در بخش دیگری از این توضیحات، وضعیت املاک دارای سند حدنگار زردرنگ که قبل از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شدهاند نیز مشخص شده است. این دسته از املاک تا یک سال پس از راهاندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (سامانه ثبت ادعا) میتوانند همچنان با روشهای قبلی معامله شوند، هرچند توصیه جدی بر انجام معاملات رسمی است.
همچنین اعلام شده که سامانه ثبت ادعا از ۱۲ آذر ۱۴۰۴ بهصورت آزمایشی فعال شده، اما آغاز رسمی مهلتهای قانونی آن، منوط به اعلام قوه قضاییه در روزنامه رسمی خواهد بود.
در خصوص اسناد قدیمی دفترچهای نیز تأکید شده که مالکان باید هرچه سریعتر نسبت به تعویض سند خود اقدام کنند. پس از تبدیل، سند جدید از نوع حدنگار سبزرنگ صادر میشود و مشمول تمامی قوانین جدید خواهد بود.
در نهایت، برای املاک فاقد سند نیز مسیر مشخص شده است. مالکان این املاک باید ابتدا اطلاعات ملک خود را در سامانه ثبت ادعا وارد کرده و برای دریافت سند رسمی اقدام کنند. پس از آن، هرگونه نقلوانتقال نیز باید از طریق همان بستر رسمی انجام شود.
این تغییرات نشان میدهد که بازار ملک وارد دورهای جدید از شفافیت و قانونمندی شده و معاملات غیررسمی بهتدریج از چرخه خارج خواهند شد.
