با وام جدید مسکن چند متر خانه می‌توان در تهران خرید؟
پرداخت وام جدید مسکن در نظام بانکی آغاز شده است؛ تسهیلاتی که سقف آن برای متقاضیان گروهی در تهران به ۲ میلیارد تومان رسیده و با احتساب وام جعاله می‌تواند تا ۲٫۴ میلیارد تومان افزایش پیدا کند.
با این حال، هزینه خرید اوراق تسهیلات مسکن و اقساط سنگین این وام باعث شده قدرت واقعی تسهیلات بسیار کمتر از رقم اسمی آن باشد. در شرایطی که میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران از ۲۰۰ میلیون تومان عبور کرده، این وام حتی با سقف ۲٫۴ میلیارد تومانی، تنها حدود ۱۲ متر از یک آپارتمان در محدوده میانی شهر را پوشش می‌دهد.
سقف وام جدید مسکن چقدر است؟
بانک مرکزی در ۲۷ مرداد افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن را تصویب کرد و پرداخت این وام از روز گذشته در شبکه بانکی آغاز شده است.
سقف تسهیلات برای متقاضیان گروهی یا بستگان در تهران ۲ میلیارد تومان تعیین شده است. این سقف در مراکز استان‌ها و شهرهای دارای بیش از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت به ۱٫۶ میلیارد تومان و در سایر مناطق به ۱٫۲ میلیارد تومان رسیده است.
برای متقاضیان انفرادی نیز سقف وام در تهران یک میلیارد تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۸۰۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۶۰۰ میلیون تومان تعیین شده است.
وام جعاله ۴۰۰ میلیونی هم به تسهیلات اضافه می‌شود
علاوه بر وام خرید مسکن، تسهیلات جعاله نیز افزایش یافته و سقف آن به ۴۰۰ میلیون تومان رسیده است.
در نتیجه، متقاضیان دریافت سقف کامل تسهیلات خرید و جعاله در تهران می‌توانند در مجموع ۲٫۴ میلیارد تومان وام دریافت کنند.
البته این رقم به معنای دریافت ۲٫۴ میلیارد تومان نقدینگی بدون هزینه نیست و متقاضی باید هزینه‌های مربوط به خرید اوراق را نیز پرداخت کند.
اقساط وام ۲ میلیاردی مسکن چقدر است؟
مدیرعامل بانک مسکن اعلام کرده نرخ سود تسهیلات جدید ۲۲٫۵ درصد در سال است.
مدت بازپرداخت وام خرید ۲ میلیارد تومانی ۱۲ سال تعیین شده و قسط ماهانه آن حدود ۴۰٫۳ میلیون تومان خواهد بود.
وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی نیز با دوره بازپرداخت پنج‌ساله ارائه می‌شود و قسط ماهانه آن حدود ۱۱٫۶ میلیون تومان است.
بنابراین در دوره‌ای که هر دو وام به صورت همزمان در حال بازپرداخت هستند، مجموع اقساط ماهانه به حدود ۵۱٫۵ میلیون تومان می‌رسد.
مجموع سود پرداختی این تسهیلات نیز حدود ۴٫۴۷ میلیارد تومان برآورد شده است.
هزینه پنهان وام؛ خرید ۴۸۰۰ برگ اوراق
یکی از مهم‌ترین هزینه‌های دریافت سقف کامل وام، خرید اوراق تسهیلات مسکن یا «تسه» است.
برای دریافت وام خرید ۲ میلیارد تومانی، به ۴۰۰۰ برگ اوراق نیاز است. برای وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی نیز باید ۸۰۰ برگ دیگر خریداری شود.
در مجموع، متقاضی دریافت سقف ۲٫۴ میلیارد تومان به ۴۸۰۰ برگ اوراق نیاز خواهد داشت.
قیمت هر برگ اوراق در معاملات امروز ۹۲ هزار و ۸۴۹ تومان اعلام شده که نسبت به روز قبل حدود ۳ درصد افزایش داشته است.
با این قیمت، خرید ۴۸۰۰ برگ اوراق حدود ۴۴۵ میلیون تومان هزینه خواهد داشت.
بعد از کسر هزینه اوراق چقدر از وام باقی می‌ماند؟
با توجه به هزینه حدود ۴۴۵ میلیون تومانی اوراق، بخش قابل توجهی از تسهیلات اسمی پیش از دریافت وام صرف تامین هزینه ورود به این فرآیند می‌شود.
بر این اساس، از مجموع ۲٫۴ میلیارد تومان تسهیلات خرید و جعاله، پس از کسر هزینه اوراق حدود یک میلیارد و ۹۵۵ میلیون تومان باقی می‌ماند.
بنابراین رقم اسمی وام با مبلغی که عملا پس از پرداخت هزینه اوراق برای متقاضی باقی می‌ماند، تفاوت قابل توجهی دارد.
وام ۲٫۴ میلیاردی فقط ۱۲ متر خانه می‌خرد
برآوردهای مطرح‌شده نشان می‌دهد میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران از ۲۰۰ میلیون تومان عبور کرده است.
با چنین سطح قیمتی، وام ۲٫۴ میلیارد تومانی تنها امکان خرید حدود ۱۲ متر مربع از یک واحد مسکونی در محدوده میانی تهران را فراهم می‌کند.
این موضوع نشان‌دهنده فاصله قابل توجه میان سقف تسهیلات بانکی و قیمت واقعی مسکن در پایتخت است.
حتی با افزایش سقف وام، قیمت بالای واحدهای مسکونی و هزینه تامین اوراق باعث شده سهم وام از هزینه خرید یک خانه همچنان محدود باشد.
افزایش وام برای خانواده‌های دارای فرزند
براساس قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت، متقاضیان به ازای هر فرزند زیر ۲۰ سال، تا سقف چهار فرزند، مشمول ۲۵ درصد افزایش سقف تسهیلات می‌شوند.
این افزایش البته مشروط به نرخ باروری بالاتر از ۲٫۵ در شهرستان محل زادگاه پدر و فرزند است.
در نتیجه، برخی خانوارهای واجد شرایط می‌توانند از سقف بالاتری نسبت به تسهیلات عادی استفاده کنند.
متقاضیان قبلی می‌توانند از سقف جدید استفاده کنند
افرادی که پیش از افزایش سقف وام برای دریافت تسهیلات پرونده تشکیل داده‌اند، اما قرارداد آنها هنوز قطعی نشده است، می‌توانند با مراجعه به شعبه درخواست استفاده از سقف جدید را مطرح کنند.
این امکان به متقاضیانی اختصاص دارد که فرآیند دریافت تسهیلات آنها هنوز به مرحله نهایی نرسیده است.
وام مسکن بزرگ‌تر شد، اما قدرت خرید همچنان پایین است
افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در ظاهر می‌تواند قدرت خرید متقاضیان را افزایش دهد، اما هزینه اوراق، نرخ سود و اقساط سنگین باعث شده تاثیر واقعی این افزایش محدود باشد.
در تهران، متقاضی دریافت سقف کامل ۲٫۴ میلیارد تومانی باید حدود ۴۴۵ میلیون تومان برای خرید اوراق پرداخت کند و در دوره بازپرداخت هم با مجموع اقساط ماهانه حدود ۵۱٫۵ میلیون تومان روبه‌رو خواهد بود.
در نهایت، وقتی قیمت هر متر مربع مسکن در تهران بالاتر از ۲۰۰ میلیون تومان قرار گرفته است، این میزان تسهیلات تنها حدود ۱۲ متر از یک خانه را پوشش می‌دهد؛ موضوعی که شکاف میان قیمت مسکن و توان تسهیلات بانکی را به شکل محسوسی نشان می‌دهد.
