سقف وام مسکن دو برابر شد / چند متر خانه می‌توان خرید؟
بانک مرکزی در تازه‌ترین مصوبه خود سقف تسهیلات خرید مسکن را برای متقاضیان انفرادی در تهران به یک میلیارد تومان افزایش داده است. این سقف برای مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر، ۸۰۰ میلیون تومان و برای سایر مناطق شهری ۶۰۰ میلیون تومان تعیین شده است.
افزایش سقف وام مسکن در شرایطی رخ داده که بازار مسکن طی ماه‌های اخیر با رشد قابل توجه قیمت‌ها مواجه بوده و قدرت خرید خانوارها نیز کاهش پیدا کرده است. به همین دلیل، هرچند افزایش سقف تسهیلات می‌تواند در نگاه اول اقدامی حمایتی برای خانه‌اولی‌ها باشد، بررسی قدرت خرید واقعی این وام تصویر متفاوتی ارائه می‌دهد.
بر اساس برآوردهای مطرح‌شده از سوی پژوهشگران مسکن، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران از ۲۰۰ میلیون تومان عبور کرده است. در چنین شرایطی، وام یک میلیاردی مسکن در حالت اسمی توان خرید حدود ۵ مترمربع آپارتمان را دارد؛ اما با در نظر گرفتن هزینه خرید اوراق، قدرت خرید آن به حدود ۴ مترمربع کاهش پیدا می‌کند.
در نتیجه، پرسش اصلی این است که افزایش سقف وام تا چه اندازه می‌تواند فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن را جبران کند.
چرا وام یک میلیاردی مسکن مشکل خرید خانه را حل نمی‌کند؟
محمود اولاد، کارشناس اقتصادی، درباره میزان کفایت وام مسکن برای خرید خانه به تجارت‌نیوز گفت: «این وام با توجه به قیمت مسکن در کشور بسیار ناچیز است.»
او توضیح داد که پیش از بررسی رقم اسمی تسهیلات، باید مشخص شود وام پرداختی چه سهمی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد.
اولاد در ادامه گفت حتی اگر رقم تسهیلات به ۳ تا ۵ میلیارد تومان افزایش پیدا کند، باز هم باید بررسی شود که این مبلغ چه میزان از قیمت یک خانه را تامین می‌کند. از سوی دیگر، اگر اقساط چنین وامی به ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان در ماه برسد، این پرسش مطرح می‌شود که چه تعداد از خانوارها توان پرداخت چنین اقساطی را دارند.
به گفته این کارشناس اقتصادی، دهک‌های بالای درآمدی که ممکن است از عهده چنین اقساطی برآیند، لزوماً گروه هدف اصلی وام مسکن نیستند و بسیاری از آنها نیز به این تسهیلات نیاز ندارند. بنابراین، افزایش رقم وام به تنهایی نمی‌تواند مشکل تامین مالی خرید مسکن را برطرف کند.
توان بازپرداخت تسهیلات کاهش یافته است
اولاد درباره توان خانوارها برای استفاده از تسهیلات بزرگ‌تر نیز تاکید کرد که شرایط اقتصادی طی سال‌های گذشته قدرت مالی خانوارها را کاهش داده است.
او گفت: «در سال‌های گذشته قدرت اقتصادی خانوارها کاهش پیدا کرده و در واقع خانوارها فقیرتر شده‌اند. به همین دلیل، توان بازپرداخت تسهیلات نیز پایین آمده است.»
به گفته این کارشناس اقتصادی، بانک پیش از پرداخت تسهیلات توان بازپرداخت متقاضی را بررسی می‌کند. بنابراین اگر درآمد خانوار با میزان اقساط تناسب نداشته باشد، افزایش مبلغ وام نمی‌تواند به تنهایی راهکار مناسبی باشد.
حتی در صورت وجود توان پرداخت اقساط نیز باید بررسی شود که تسهیلات در نهایت چه میزان از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد و چند مترمربع از خانه را می‌توان با آن تامین کرد.
وام مسکن چه زمانی کارایی بیشتری دارد؟
اولاد معتقد است تسهیلات مسکن زمانی می‌تواند کارایی بیشتری داشته باشد که بخش قابل توجهی از قیمت خرید خانه را پوشش دهد.
او گفت اگر وام، حتی پس از افزایش سقف، همچنان بخش کوچکی از هزینه خرید مسکن را تامین کند، قدرت خرید خانوار به شکل معناداری افزایش پیدا نمی‌کند.
از سوی دیگر، اگر رقم وام آن‌قدر بالا باشد که اقساط آن از توان مالی خانوار خارج شود، بانک نیز نمی‌تواند بدون بررسی توان بازپرداخت چنین تسهیلاتی را پرداخت کند.
بنابراین، میان مبلغ وام، قیمت مسکن و توان مالی خانوار باید تناسب وجود داشته باشد.
تسهیلات مسکن باید متناسب با درآمد خانوار باشد
این کارشناس اقتصادی درباره نحوه طراحی تسهیلات مسکن نیز گفت که نمی‌توان برای همه خانوارها یک سقف ثابت تعیین کرد.
به گفته اولاد، تسهیلات باید بر اساس گروه‌های اقتصادی و دهک‌های مختلف درآمدی طراحی شود. خانوارهایی که توان بازپرداخت بیشتری دارند می‌توانند تسهیلات بیشتری دریافت کنند و برای خانوارهای کم‌درآمد نیز باید سازوکاری متناسب با درآمد و قدرت پرداخت آنها در نظر گرفته شود.
او تاکید کرد اگر تسهیلاتی به خانواری پرداخت شود که توان بازپرداخت آن را ندارد، وام به جای حل مشکل مسکن، تعهد مالی جدیدی برای خانوار ایجاد می‌کند و بازگشت منابع بانکی را نیز با مشکل مواجه خواهد کرد.
ریشه اصلی بحران مسکن چیست؟
اولاد ریشه اصلی مشکل تسهیلات مسکن را فاصله زیاد میان درآمد خانوار و قیمت خانه می‌داند.
به گفته او، زمانی که قدرت اقتصادی خانوار کاهش پیدا کرده است، افزایش اسمی سقف وام به تنهایی نمی‌تواند قدرت خرید مسکن را به میزان قابل توجهی بالا ببرد.
او تاکید کرد تسهیلات زمانی کارایی لازم را خواهد داشت که از یک سو بخش قابل توجهی از قیمت خانه را پوشش دهد و از سوی دیگر، اقساط آن با توان مالی خانوار متناسب باشد.
در نتیجه، مسئله تنها افزایش رقم وام مسکن نیست؛ بلکه باید میان مبلغ تسهیلات، قیمت خانه و قدرت بازپرداخت خانوارها تناسب ایجاد شود. در شرایط فعلی بازار تهران، وام یک میلیاردی مسکن اگرچه سقف بالاتری نسبت به گذشته دارد، اما بر اساس قیمت‌های مطرح‌شده، همچنان فاصله زیادی با هزینه خرید یک واحد مسکونی دارد.
